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    SCI · Immobilier · Patrimoine

    Expert-Comptable pour SCI

    Une SCI bien structurée est un outil patrimonial puissant : transmission, démembrement, optimisation fiscale, protection du conjoint. Mais le choix IR vs IS engage pour des années, et la comptabilité d'une SCI à l'IS est techniquement exigeante (amortissements, plus-values pro). EM Partners crée, structure et gère vos SCI avec une vision long terme — pas juste le bilan annuel.

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    Les vrais enjeux d'un sci

    Choix IR vs IS : un arbitrage à 10-30 ans

    SCI à l'IR : fiscalité des revenus fonciers, pas d'amortissement, plus-value des particuliers à la revente. SCI à l'IS : amortissements (cash impôt faible pendant 20 ans), mais plus-value professionnelle à la sortie. Nous modélisons les deux scénarios pour votre patrimoine.

    Comptabilité SCI à l'IS

    Plan comptable, amortissement de l'immeuble par composants, gestion des comptes courants associés, déclaration 2065 + liasse. Tout est tenu par un expert-comptable diplômé — pas un logiciel automatique.

    Démembrement & transmission

    Donation de la nue-propriété des parts aux enfants, conservation de l'usufruit. Avec un expert-comptable et un notaire, on optimise la transmission tout en gardant la maîtrise.

    Déclaration 2072 (SCI IR)

    Pour les SCI à l'IR : déclaration annuelle 2072, ventilation des revenus fonciers entre associés, intégration dans leur 2042. Pas d'erreur sur la base imposable.

    Notre expertise sci

    • Création SCI (statuts, immatriculation, ouverture de compte)
    • Arbitrage IR vs IS (modélisation patrimoniale 20 ans)
    • Comptabilité SCI à l'IS (amortissements par composants)
    • Déclarations 2072 (IR) et 2065 (IS)
    • Démembrement, donation de parts, transmission
    • SCI familiale, SCI de famille, SCI gestion / construction-vente

    Le contexte fiscal à connaître

    La fiscalité d'une SCI dépend de son régime : à l'IR, les revenus fonciers sont imposés au barème + 17,2% de prélèvements sociaux. À l'IS, les loyers sont quasi-neutralisés par les amortissements pendant 20-25 ans, mais la plus-value à la revente devient professionnelle (sans abattement pour durée). Le bon choix dépend de votre horizon : revente probable < 15 ans → souvent IR. Conservation et transmission → souvent IS.

    Comptabilité et fiscalité d'une SCI : le cadre technique

    Ce que produit l'expert-comptable d'une SCI dépend d'abord du régime fiscal. Les obligations déclaratives, la base imposable et la fiscalité de sortie diffèrent entièrement.

    SCI à l'IR et SCI à l'IS : comparatif

    Le choix du régime détermine à la fois l'imposition annuelle des loyers et l'imposition de la plus-value à la revente. L'option pour l'IS est irrévocable, sauf renonciation dans les cinq premiers exercices.

    CritèreSCI à l'IRSCI à l'IS
    Imposition des loyersRevenus fonciers au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux, chez chaque associéIS au niveau de la société : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà
    Amortissement de l'immeubleNonOui, par composants (hors terrain)
    Déclaration annuelle2072-S ou 2072-C, puis 2044 chez l'associé2065 + liasse 2033 ou 2050, comptes annuels
    ComptabilitéRecettes-dépenses suffisante en pratiqueComptabilité d'engagement obligatoire
    Plus-value de cessionRégime des particuliers : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ansPlus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée

    Déclaration 2072 : les points de contrôle

    La 2072 ventile le résultat foncier entre associés au prorata de leurs droits, en distinguant usufruit et nue-propriété en cas de démembrement. Les erreurs les plus fréquentes portent sur la déduction des travaux (entretien et amélioration déductibles, agrandissement et construction non déductibles), sur les intérêts d'emprunt des parts acquises par un associé, déclarés sur sa propre 2044, et sur le suivi du déficit foncier.

    Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition de maintenir la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année.

    SCI à l'IS : amortissement par composants

    Le prix d'acquisition est ventilé entre le terrain, non amortissable (en général 15 à 20 % selon la localisation), et les composants de l'immeuble : gros œuvre sur 40 à 50 ans, toiture et façade sur 20 à 25 ans, installations techniques sur 15 à 20 ans, agencements sur 10 ans. Les frais d'acquisition sont soit immobilisés, soit déduits immédiatement.

    L'amortissement réduit le résultat imposable pendant la durée de détention, mais diminue d'autant la valeur nette comptable : il augmente la plus-value imposable à la sortie. C'est ce décalage que la modélisation IR/IS doit chiffrer.

    Meublé, TVA et risque de requalification

    Une SCI qui loue en meublé exerce une activité commerciale. Si les recettes commerciales dépassent 10 % des recettes totales, la SCI devient passible de l'IS de plein droit. Pour la location meublée, nous recommandons une structure dédiée (SARL de famille, ou LMNP en direct).

    La location nue d'habitation est exonérée de TVA. Pour des locaux professionnels loués nus à un preneur assujetti, l'option pour la TVA (article 260-2° du CGI) permet de récupérer la TVA sur l'acquisition ou les travaux, avec un engagement de régularisation sur 20 ans.

    Cas clients — SCI

    Dossiers réels du cabinet, anonymisés au titre du secret professionnel. Chiffres arrondis, situations non transposables telles quelles : ils illustrent une méthode, pas une promesse de résultat.

    Mission annuelle

    SCI familiale à l'IR, 2 immeubles locatifs, 4 associés

    Situation : Travaux de 85 K€ à qualifier (charges déductibles ou immobilisations), arbitrage IR/IS non tranché, déclaration 2072 déposée hors délai l'année précédente.

    Intervention du cabinet

    • Ventilation travaux d'entretien / amélioration / construction avec justification par facture
    • Simulation comparée IR vs IS sur 15 ans (revenus fonciers, plus-value de cession, transmission)
    • Reprise des comptes courants d'associés et de la répartition des résultats

    Résultat : 62 K€ de travaux déduits en charges au titre de l'exercice, maintien à l'IR documenté par la simulation, 2072 déposée dans les délais.

    Premier exercice au réel

    LMNP au réel, 3 lots meublés, 46 K€ de loyers

    Situation : Bailleur au micro-BIC alors que les amortissements et intérêts d'emprunt dépassaient l'abattement de 50 %.

    Intervention du cabinet

    • Passage au régime réel, composants amortis par nature (gros œuvre, agencements, mobilier)
    • Liasse 2031 et suivi des amortissements réputés différés

    Résultat : Résultat fiscal ramené à zéro sur l'exercice, amortissements reportables constitués.

    Questions fréquentes — SCI

    Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l'IR ?+

    Pas obligatoire — mais fortement recommandé. La déclaration 2072 a ses pièges (charges déductibles, déficit foncier reportable, intérêts d'emprunt), et l'arbitrage à long terme (passage à l'IS, démembrement, cession) demande une vision experte.

    Pour une SCI à l'IS, l'expert-comptable est-il obligatoire ?+

    Oui en pratique : tenue d'une comptabilité d'engagement, amortissements par composants, déclaration 2065 + liasse fiscale, AGOA annuelle. La complexité justifie un expert-comptable diplômé.

    Pouvez-vous m'aider à arbitrer entre IR et IS ?+

    Oui — c'est l'un de nos sujets de prédilection. Nous modélisons les deux scénarios sur 10/20/30 ans selon votre horizon (revente, conservation, transmission), votre TMI, vos loyers, votre financement. Vous décidez avec les chiffres en main.

    Pouvez-vous créer ma SCI ?+

    Oui — rédaction des statuts, choix du régime fiscal, dépôt du capital, immatriculation au greffe, publication au journal d'annonces légales. Délai : 5 à 10 jours ouvrés.

    Quand faut-il déposer la déclaration 2072 ?+

    La 2072 se dépose par voie électronique au printemps qui suit l'année civile, en même temps que les revenus des associés (en général début mai, date fixée chaque année par l'administration). Nous transmettons ensuite à chaque associé le montant à reporter sur sa 2044 ou directement sur sa 2042.

    Peut-on changer d'expert-comptable pour une SCI en cours d'année ?+

    Oui, à tout moment. Nous adressons la lettre de confraternité au cabinet sortant, récupérons les dernières déclarations (2072 ou 2065), le tableau d'amortissement et le suivi des déficits fonciers ou des comptes courants d'associés, puis reprenons le dossier sans rupture d'échéance.

    Une SCI à l'IS peut-elle repasser à l'IR ?+

    Seulement dans les cinq premiers exercices : la renonciation doit intervenir avant la fin du mois précédant la date limite de déclaration du 5e exercice. Au-delà, l'option est irrévocable. Le changement de régime entraîne en outre la cessation fiscale de la société à l'IS, avec imposition des plus-values latentes : il se chiffre avant toute décision.

    Comment sont traités les comptes courants d'associés dans une SCI ?+

    Les apports en compte courant financent souvent l'acquisition ou les travaux. Ils sont remboursables sans fiscalité. S'ils sont rémunérés, les intérêts sont déductibles à l'IS dans la limite du taux fixé par l'article 39-1-3° du CGI, et imposables chez l'associé. Nous tenons un suivi par associé, indispensable en cas de cession de parts ou de succession.

    Prêt à passer à un cabinet qui connaît votre métier ?

    Sans engagement. Réponse sous 1h.

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