EM Partners - Expert-Comptable en ligne
    SCI · Immobilier · Patrimoine

    Expert-Comptable pour SCI

    Une SCI bien structurée est un outil patrimonial puissant : transmission, démembrement, optimisation fiscale, protection du conjoint. Mais le choix IR vs IS engage pour des années, et la comptabilité d'une SCI à l'IS est techniquement exigeante (amortissements, plus-values pro). EM Partners crée, structure et gère vos SCI avec une vision long terme — pas juste le bilan annuel.

    Inscrit à l'Ordre des Experts-Comptables Note 5,0/5 sur 95 avis Google Réponse < 1h ouvrée

    Les vrais enjeux d'un sci

    Choix IR vs IS : un arbitrage à 10-30 ans

    SCI à l'IR : fiscalité des revenus fonciers, pas d'amortissement, plus-value des particuliers à la revente. SCI à l'IS : amortissements (cash impôt faible pendant 20 ans), mais plus-value professionnelle à la sortie. Nous modélisons les deux scénarios pour votre patrimoine.

    Comptabilité SCI à l'IS

    Plan comptable, amortissement de l'immeuble par composants, gestion des comptes courants associés, déclaration 2065 + liasse. Tout est tenu par un expert-comptable diplômé — pas un logiciel automatique.

    Démembrement & transmission

    Donation de la nue-propriété des parts aux enfants, conservation de l'usufruit. Avec un expert-comptable et un notaire, on optimise la transmission tout en gardant la maîtrise.

    Déclaration 2072 (SCI IR)

    Pour les SCI à l'IR : déclaration annuelle 2072, ventilation des revenus fonciers entre associés, intégration dans leur 2042. Pas d'erreur sur la base imposable.

    Notre expertise sci

    • Création SCI (statuts, immatriculation, ouverture de compte)
    • Arbitrage IR vs IS (modélisation patrimoniale 20 ans)
    • Comptabilité SCI à l'IS (amortissements par composants)
    • Déclarations 2072 (IR) et 2065 (IS)
    • Démembrement, donation de parts, transmission
    • SCI familiale, SCI de famille, SCI gestion / construction-vente

    Le contexte fiscal à connaître

    La fiscalité d'une SCI dépend de son régime : à l'IR, les revenus fonciers sont imposés au barème + 17,2% de prélèvements sociaux. À l'IS, les loyers sont quasi-neutralisés par les amortissements pendant 20-25 ans, mais la plus-value à la revente devient professionnelle (sans abattement pour durée). Le bon choix dépend de votre horizon : revente probable < 15 ans → souvent IR. Conservation et transmission → souvent IS.

    Cas clients — SCI

    Dossiers réels du cabinet, anonymisés au titre du secret professionnel. Chiffres arrondis, situations non transposables telles quelles : ils illustrent une méthode, pas une promesse de résultat.

    Mission annuelle

    SCI familiale à l'IR, 2 immeubles locatifs, 4 associés

    Situation : Travaux de 85 K€ à qualifier (charges déductibles ou immobilisations), arbitrage IR/IS non tranché, déclaration 2072 déposée hors délai l'année précédente.

    Intervention du cabinet

    • Ventilation travaux d'entretien / amélioration / construction avec justification par facture
    • Simulation comparée IR vs IS sur 15 ans (revenus fonciers, plus-value de cession, transmission)
    • Reprise des comptes courants d'associés et de la répartition des résultats

    Résultat : 62 K€ de travaux déduits en charges au titre de l'exercice, maintien à l'IR documenté par la simulation, 2072 déposée dans les délais.

    Premier exercice au réel

    LMNP au réel, 3 lots meublés, 46 K€ de loyers

    Situation : Bailleur au micro-BIC alors que les amortissements et intérêts d'emprunt dépassaient l'abattement de 50 %.

    Intervention du cabinet

    • Passage au régime réel, composants amortis par nature (gros œuvre, agencements, mobilier)
    • Liasse 2031 et suivi des amortissements réputés différés

    Résultat : Résultat fiscal ramené à zéro sur l'exercice, amortissements reportables constitués.

    Questions fréquentes — SCI

    Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l'IR ?+

    Pas obligatoire — mais fortement recommandé. La déclaration 2072 a ses pièges (charges déductibles, déficit foncier reportable, intérêts d'emprunt), et l'arbitrage à long terme (passage à l'IS, démembrement, cession) demande une vision experte. Notre forfait SCI IR démarre à 49€ HT/mois.

    Pour une SCI à l'IS, l'expert-comptable est-il obligatoire ?+

    Oui en pratique : tenue d'une comptabilité d'engagement, amortissements par composants, déclaration 2065 + liasse fiscale, AGOA annuelle. La complexité justifie un expert-comptable diplômé. Notre forfait SCI IS démarre à 99€ HT/mois.

    Pouvez-vous m'aider à arbitrer entre IR et IS ?+

    Oui — c'est l'un de nos sujets de prédilection. Nous modélisons les deux scénarios sur 10/20/30 ans selon votre horizon (revente, conservation, transmission), votre TMI, vos loyers, votre financement. Vous décidez avec les chiffres en main.

    Pouvez-vous créer ma SCI ?+

    Oui — rédaction des statuts, choix du régime fiscal, dépôt du capital, immatriculation au greffe, publication au journal d'annonces légales. Délai : 5 à 10 jours ouvrés. Tarif tout compris : 590€ HT.

    Prêt à passer à un cabinet qui connaît votre métier ?

    Sans engagement. Réponse sous 1h.

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