Expert-Comptable pour SCI
Une SCI bien structurée est un outil patrimonial puissant : transmission, démembrement, optimisation fiscale, protection du conjoint. Mais le choix IR vs IS engage pour des années, et la comptabilité d'une SCI à l'IS est techniquement exigeante (amortissements, plus-values pro). EM Partners crée, structure et gère vos SCI avec une vision long terme — pas juste le bilan annuel.
Les vrais enjeux d'un sci
Choix IR vs IS : un arbitrage à 10-30 ans
SCI à l'IR : fiscalité des revenus fonciers, pas d'amortissement, plus-value des particuliers à la revente. SCI à l'IS : amortissements (cash impôt faible pendant 20 ans), mais plus-value professionnelle à la sortie. Nous modélisons les deux scénarios pour votre patrimoine.
Comptabilité SCI à l'IS
Plan comptable, amortissement de l'immeuble par composants, gestion des comptes courants associés, déclaration 2065 + liasse. Tout est tenu par un expert-comptable diplômé — pas un logiciel automatique.
Démembrement & transmission
Donation de la nue-propriété des parts aux enfants, conservation de l'usufruit. Avec un expert-comptable et un notaire, on optimise la transmission tout en gardant la maîtrise.
Déclaration 2072 (SCI IR)
Pour les SCI à l'IR : déclaration annuelle 2072, ventilation des revenus fonciers entre associés, intégration dans leur 2042. Pas d'erreur sur la base imposable.
Notre expertise sci
- Création SCI (statuts, immatriculation, ouverture de compte)
- Arbitrage IR vs IS (modélisation patrimoniale 20 ans)
- Comptabilité SCI à l'IS (amortissements par composants)
- Déclarations 2072 (IR) et 2065 (IS)
- Démembrement, donation de parts, transmission
- SCI familiale, SCI de famille, SCI gestion / construction-vente
Le contexte fiscal à connaître
La fiscalité d'une SCI dépend de son régime : à l'IR, les revenus fonciers sont imposés au barème + 17,2% de prélèvements sociaux. À l'IS, les loyers sont quasi-neutralisés par les amortissements pendant 20-25 ans, mais la plus-value à la revente devient professionnelle (sans abattement pour durée). Le bon choix dépend de votre horizon : revente probable < 15 ans → souvent IR. Conservation et transmission → souvent IS.
« Mon expert-comptable précédent m'avait poussé à l'IS sans modélisation. EM Partners a refait l'arbitrage : sur mon horizon de 12 ans, l'IR était plus avantageux. Je change de régime. »
— Propriétaire SCI 4 lots, Île-de-France
Questions fréquentes — SCI
Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l'IR ?+
Pas obligatoire — mais fortement recommandé. La déclaration 2072 a ses pièges (charges déductibles, déficit foncier reportable, intérêts d'emprunt), et l'arbitrage à long terme (passage à l'IS, démembrement, cession) demande une vision experte. Notre forfait SCI IR démarre à 49€ HT/mois.
Pour une SCI à l'IS, l'expert-comptable est-il obligatoire ?+
Oui en pratique : tenue d'une comptabilité d'engagement, amortissements par composants, déclaration 2065 + liasse fiscale, AGOA annuelle. La complexité justifie un expert-comptable diplômé. Notre forfait SCI IS démarre à 99€ HT/mois.
Pouvez-vous m'aider à arbitrer entre IR et IS ?+
Oui — c'est l'un de nos sujets de prédilection. Nous modélisons les deux scénarios sur 10/20/30 ans selon votre horizon (revente, conservation, transmission), votre TMI, vos loyers, votre financement. Vous décidez avec les chiffres en main.
Pouvez-vous créer ma SCI ?+
Oui — rédaction des statuts, choix du régime fiscal, dépôt du capital, immatriculation au greffe, publication au journal d'annonces légales. Délai : 5 à 10 jours ouvrés. Tarif tout compris : 590€ HT.